解りやすいDCF法の話し(3-3)

解りやすいDCF法の話し(3-3)
㈱日本システム評価研究所　不動産鑑定士・(社)不動産証券化協会認定マスター・司法書士
山田　毅

■ INDEX

基本設定/土地建物価格	総収入/総費用	変動予測	割引率/還元利回り	キャッシュフロー/ 収益価格
レバレッジ効果分析/ リスク分析	シミュレーション	テナント毎の個別シナリオ	グラフ	ＤＣＦ法ソフト「レシオ5/5」

変動予測

いままでのプロセスで価格時点におけるＴＰＯビルの総収入、総費用のデータが入力され、賃料年額や諸費用の算定がすんでいます。
これからがまさにDCF法の眼目ともいうべき分析期間におけるキャッシュフローを時間軸上で予測・考察し、構築していく作業です。具体的には総収入と総費用がどのように変動するか、各収入、費用項目の変動率を予測するわけですが「レシオ」を使うと複雑な計算はソフトが自動演算しますので、変動率を考えるだけです。

変動率の予測は、経済成長率、金利や人口動態、国民所得動向などマクロレベルの分析に始まり、同一需給圏における市場の需給動向などの地域分析、さらには評価物件の競争力という個別分析レベルまでの階層的・多角的検証が必要です。日頃からマクロの社会経済動向を分析し、売買・賃貸市場の特性、動向および代替・競争等の関係にある類似不動産の需給動向に係る広域的なデータを分析・把握しておかなければなりません。

　●収入変動予測

■賃料には新規賃料と継続賃料があり、稼働中の投資ビルでは、テナントの空室や入れ替えに伴うテナントの退出、入居により継続・新規賃料のチャンネルは不断に切り替わります。
またＴＰＯビルのように店舗、事務所、住宅と用途が並存しているものは、各用途により賃料や空室率の変動は当然に異なります。全ての用途の需給が同一要因で動き、同程度の影響を受けるということはまず考えられないないからです。
したがって変動率は各用途ごとに新規賃料・継続賃料に区分して想定しなければいけません。「レシオ」はこの考えに対応して各用途毎の保有期間+1年間の新規、継続賃料の変動率ならびに空室率、入替率の入力に連動し、空室充足係数などを自動算定して賃料・空室損失、1時金算定をしています。

**レシオ画面（収入変動率）**

　●総費用変動予測

**レシオ画面総費用変動率**

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