解りやすいDCF法の話し(3-8)

解りやすいDCF法の話し(3-8)
㈱日本システム評価研究所　不動産鑑定士・(社)不動産証券化協会認定マスター・司法書士
山田　毅

■ INDEX

基本設定/土地建物価格	総収入/総費用	変動予測	割引率/還元利回り	キャッシュフロー/ 収益価格
レバレッジ効果分析/ リスク分析	シミュレーション	テナント毎の個別シナリオ	グラフ	ＤＣＦ法ソフト「レシオ5/5」

詳細設定

■詳細設定は各テナント単位で1用途999テナント、店舗・事務所・住宅の一体型で999×3テナントの入室、退出を想定し、キャッシュフロー計算する手法です。
■簡易設定は空室率、入替率という全体的視点からの把握に基づきテナントの動向をキャッシュフロー計算に反映させる手法ですが、詳細設定は、個々のテナント毎に契約→入室→退室→入室というサイクルを分析期間内の具体的時点で予測します。このシナリオに連動する継続賃料→新規賃料の賃料変動、賃料変動に連動しない預かり敷金の返済、空室期間の具体的把握とこの間に発生する空室損失、入室時の新規賃料に基づく敷金・保証金等1時金の入金、返還不要な権利金等の入金、さらには更新料の定めがある場合、更新期間を経過した場合の更新料の入金の緻密な計算が可能となります。
■投資用不動産に大規模テナントが存在する場合、占有率に比例し投資リスクは高いので詳細設定で個々のテナント毎に入退室のシナリオを設定するほうがキャッシュフローの精度は高いと言えます。

■ＤＣＦ法ソフト「レシオ」の詳細設定は、データーベース標準搭載でデーター処理が設計されているため、1用途999テナント、店舗・事務所・住宅の一体型で999×3テナントについてシナリオ設定が可能です。
■詳細設定画面レイアウト
収入基本データと収入変動データに分類されています。収入基本データは価格時点を基準に区分され、価格時点前の入室分は契約時の敷金残高をデータ入力します。収入変動データは契約時点、入室退去時点をカレンダー機能によりデータ入力をします。分析期間や価格時点が表示され残存期間はデータ入力と連動してリアルタイムで表示されます。
■カレンダー機能による入退出設定
カレンダーによる期日入力時には、不合理な期日指定ができないようにカレンダー上部に選択期間がガイド表示される機能などがあります。
入室時に敷金・保証金、権利金、更新料（更新期間含む）1時金などを設定すると賃料変動率に連動した1時金の入金額が自動計算されます。退出時は預かり敷金等の返済額が自動計算されます。

**レシオ画面（詳細設定/データ入力）**
○部屋番号101号のテナントの個別シナリオを入力。 ○入退出はカレンダーによる合理的な日付選択範囲をガイドする機能でゲーム感覚で入力ができる。

**レシオ画面（詳細設定/テナント別賃料一覧）**
新規・継続賃料変動率と個別シナリオによる入力データに基づき、賃料計算、1時金授受、更新期間経過による更新料、空室損失を自動計算します。	賃料

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